|
Leie ut i norge? kansje godt å vite først? |
|
|
|
Eiendom -
Kjøpe bolig i Spania
|
Leieforholdets varighet og opphør etter den nye husleieloven
Stortinget har vedtatt en ny husleielov, som vil erstatte husleieloven av 1939. Den nye loven trer i kraft 1. januar 2000. Loven innfører noen endringer som vil få til dels stor betydning for aktørene på leiemarkedet. Jeg vil i denne artikkelen gi en redegjørelse for reglen om opphør og varighet av leieforhold etter den nye loven. Artikkelen fokuserer på leie av bolig.
|
Leieforholdets varighet og opphør etter den nye husleieloven
Advokatfullmektig Fredrik Edvardsen, Advokatfirmaet Wahl, Nøkleby & Co DA, Drammen
Innledning Stortinget har i år vedtatt en ny husleielov, som vil erstatte husleieloven av 1939. Den nye loven trer i kraft 1. januar 2000. Loven innfører noen endringer som vil få til dels stor betydning for aktørene på leiemarkedet. Jeg vil i denne artikkelen gi en redegjørelse for reglen om opphør og varighet av leieforhold etter den nye loven. Artikkelen fokuserer på leie av bolig.
Det har i hele etterkrigstiden vært et politiske mål i Norge at flest mulig skal eie sin egen bolig. I stor grad er dette målet nådd. Hvis vi sammenligner oss med andre land er andelen av familier som eier sin egen bolig stor. Til tross for dette er det mange mennesker som er avhengig av å leie bolig.
I forbindelse med utarbeidelsen av lovforslaget ble leietakers oppsigelsesvern vurdert. Erfaringene med loven av 1939 var at mulighetene den ga til å inngå korte tidsbestemte leiekontrakter i stor grad uthulte leietakers oppsigelsesvern. Konklusjonen til utvalget var at oppsigelsesvernet burde styrkes, og dette har medført flere vesentlige endringer når det gjelder reglene for opphør og varighet av leiekontrakter.
Det er et formål med reglene om opphør og varighet av leieforhold at de gir leietakere et så godt vern at de kan føle at de har en trygg bosituasjon. På den annen side er det på det rene at dersom vernet mot oppsigelse blir for sterkt, vil dette medføre en reduksjon av det samlede tilbudet av utleieboliger. Konsekvensen av reduksjon i tilbudet er høyere leiepriser, som samfunnsmessig ikke er ønskelig.
Forskjellige typer leieforhold
En husleiekontrakt vil gjelde enten for en bestemt periode, eller på ubestemt tid. En kontrakt som gjelder på ubestemt tid vil normalt kunne sies opp av begge parter. Det er også mulig å kombinere disse to kontraktstypene ved å inngå en kontrakt for en bestemt periode med oppsigelsesadgang i kontraktsperioden. Dersom man i leiekontrakten ikke avtaler noe om opphørstidspunktet vil leieforholdet være tidsubestemt med oppsigelsesadgang for begge parter, jfr. § 9-1.
En anbefaling ved inngåelse av leiekontrakter er at begge parter gis adgang til å si opp avtalen selv om avtalen gjøres tidsbestemt. Det vil ofte i løpet av et leieforhold oppstå situasjoner som man ikke kunne forutse ved kontraktsinngåelsen. Dette vil typisk være at leietaker må flytte, eller at utleier selv trenger leiligheten. Dersom en leietaker har inngått en tidsbestemt leiekontrakt uten oppsigelsesadgang og flytter i kontraktsperioden, vil han i utgangspunktet ha plikt til å betale leie til kontrakten løper ut. Utleier vil riktignok ha plikt til å begrense tapet ved å forsøke å skaffe andre leietakere, men dette er ikke alltid enkelt og kan ta lang tid. Uten oppsigelsesadgang vil det for utleier være vanskelig å få ut en leietaker som av en eller annen grunn ikke lengere er ønskelig. Den eneste muligheten er da å heve leieavtalen, men lovens krav er da at det foreligger et vesentlig mislighold fra leietakers side.
3. Tidsbestemte leiekontrakter.
3.1. Generelt
En tidsbestemt leiekontrakt er en kontrakt som løper ut på et avtalt tidspunkt. Etter dette tidspunkt er leieforholdet i utgangspunktet opphørt. Som nevnt innledningsvis var det etter loven av 1939 i utgangspunktet ingen hindringer for å inngå slike avtaler uansett lengde. Det man så i praksis var at særlig profesjonelle utleiere benyttet svært korte tidsbestemte kontrakter, for på den måten å være sikker på å få ut en leietaker som ikke var ønskelig på en enkel og relativt rask måte. Ved bruk av slike kontrakter var det også lett for utleier å regulere leien hyppig. Leietakere som hadde korte tidsbestemte leiekontrakter fikk ofte etter utløpet av leieperioden valget mellom å fornye kontrakten med en høyere leie eller flytte ut.
3.2. Vilkårene for å inngå en tidsbestemt leiekontrakt
Etter den nye loven skal en tidsbestemt leiekontrakt som hovedregel ha en varighet på minimum 3 år, jfr. § 9-1 1. ledd. Formålet med denne bestemmelsen er å hindre uthuling av leietakers oppsigelsesvern. Men i en rekke leieforhold er det helt nødvendig å ha muligheten til å inngå kortere kontrakter. Dette gjelder spesielt privatpersoner som leier ut hele eller deler av sin egen bolig. Det derfor gjort unntak ved utleie av sokkel- eller loftsleilighet i enebolig eller del av tomannsbolig, forutsatt at utleier selv bor i huset. I disse tilfellene er det en minstetid på 1 år.
Det er videre gjort unntak i leieforhold der utleier eller noen som hører til hans husstand skal bo i leiligheten etter opphøret av leieforholdet, eller dersom det foreligger andre saklige grunner til å inngå en kontrakt med en kortere varighet, jfr. § 9-3 bokstav a) og b). I disse tilfellene er det ingen minstetid. Det stilles her strenge krav til hva som kan anses som saklig grunn, forarbeidene til loven bruker som eksempel at boligen skal rives eller selges.
For at det skal være lovlig å begrense kontraktens varighet etter § 9-3 bokstav a) og b) må utleier begrunne tidsavgrensningen overfor leietaker skriftlig senest ved avtaleinngåelsen. Det er her viktig å merke seg at leiligheten ved tilbakeleveringen må benyttes i samsvar med den oppgitte grunnen for at tidavgrensningen skal være gyldig, jfr. § 9-3 2. ledd. Det er ikke adgang til å gi en ny begrunnelse underveis i leieforholdet, men utleier har adgang til å forlenge leieforholdet dersom det skulle skje noe uforutsett som fører til at de forhold som begrunnet tidsavgrensningen inntrer senere en man først antok. Brudd på disse bestemmelsen fører til at leieavtalen går over til å bli tidsubestemt med gjensidig oppsigelsesadgang etter loven.
3.3. Automatisk overgang fra tidsbestemt til løpende leiekontrakt
Dersom leietaker forsetter å bo i leiligheten etter at en tidsbestemt leiekontrakt har gått ut, vil leieforholdet etter tre måneder gå over til å bli løpende. Dette kan utleier hindre ved innen denne fristen å sende leietaker en skriftlig oppfordring om å fraflytte leieobjektet. Har ikke utleier gitt en slik flytteoppfordring vil leietaker få en leierett med fullt oppsigelsesvern, jfr. § 9-2 3. ledd.
3.4. Midlertidig utleie av utleierens egen bolig
Dersom leieforholdet gjelder utleierens egen bolig som han tidligere har bodd i, og selv skal flytte tilbake til innen fem år, gjelder ikke bestemmelsen om minstetid for tidsbegrensningen, jfr. § 11-4. Men utleier må skriftlig opplyse leietaker om at leieforholdet gjelder midlertidig
utleie av egen bolig, og at leieforholdet gir leietaker færre rettigheter en det som ellers gjelder i loven. Disse opplysningen må gis leietaker senest ved avtaleinngåelsen.
3.5. Andre særlige leieforhold - studenthybler
Organ for stat, kommune eller fylke kan i visse tilfeller gjøre unntak fra reglene om leieforholdets varighet, og hvordan leieforholdet skal opphøre. For eksempel kan det vedtas at leierett til studenthybler opphører uten oppsigelse ved endte studier, jfr. § 11-2.
4. Oppsigelige leiekontrakter
4.1. Oppsigelsesfrister
De fleste leiekontrakter som inngås i dag er oppsigelige. Normalt er det avtalt gjensidig oppsigelse, men det er også anledning til å avtale at bare en av partene skal ha rett til å si opp kontrakten.
Når man først har avtalt at kontrakten skal kunne sies opp av partene, har man normalt også avtalt oppsigelsesfristens lengde. Hvis man ikke har avtalt noe, vil oppsigelsesfristen være 3 måneder, med mindre leieforholdet gjelder en hybel hvor leietaker har adgang til en annens bolig. I de sistnevnte tilfellene er oppsigelsesfristen 1 måned. Fristen begynner å løpe fra den dag oppsigelsen har kommet frem til mottaker.
4.2. Utleierens oppsigelse - formkrav
Som i loven av 1939 stilles det også etter den nye loven strenge formkrav til utleiers oppsigelse. For at en oppsigelse fra utleier skal være gyldig må den ;
være skriftlig,
oppgi grunnen for oppsigelsen,
og opplyse at leietaker kan protestere på oppsigelsen innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Videre skal det i oppsigelsen opplyses at leietaker mister retten til å påberope seg at oppsigelsen er ugyldig etter husleieloven § 9-8 1. ledd 2. pkt., hvis han ikke protesterer. Endelig må det opplyses at utleier i så fall kan kreve tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 3. ledd bokstav c, når oppsigelsen går ut.
Dersom disse formkravene ikke er oppfylt, er oppsigelsen ugyldig.
For leie av hybel hvor leietaker har adgang til en annens bolig kreves det kun at oppsigelsen skal være skriftlig. Det samme gjelder midlertidig utleie av egen bolig, dersom dette fremgår av avtalen, se punkt 3.4 ovenfor.
4.3. Oppsigelsesvernet - søksmålsbyrden
En oppsigelse fra utleier skal etter loven virke rimelig, og være saklig begrunnet, jfr. §§ 9-8 og 9-5. Dersom leietaker mottar en oppsigelse han selv mener ikke tilfredsstiller disse kravene må han protestere skriftlig overfor utleier innen en måned etter at han mottok oppsigelsen. Dersom han ikke overholder denne fristen blir oppsigelsen stående uansett om leietakeren senere protesterer. Denne fristen løper uavhengig av oppsigelsesfristen.
Protesterer leietaker på en oppsigelse har utleier to valg. Utleier kan enten la leietakeren forsette å bo i leiligheten, eller han kan gå til søksmål for å opprettholde oppsigelsen. Søksmål må være reist innen 3 måneder etter at leietakerens frist til å protestere gikk ut. Med denne reglen har lovgiver overført søksmålsbyrden til utleier. Etter loven av 1939 var det leietaker som måtte gå til søksmål dersom han mente at oppsigelsen ikke var lovlig. Nå er det altså tilstrekkelig å sende en skriftlig protest, og det blir opp til utleier å vurdere om han vil gå til søksmål. Departementet begrunner denne endringen blant annet med at reglene nå blir i samvar med det som gjelder ellers i kontraktsretten, hvor det er den som ønsker endringer i det bestående forhold som må gå til sak.
Hvorvidt reglene på dette området nå bli i samvar med alminnelig kontraktsrett kan diskuteres. Hovedbegrunnelsen for endringen er opplagt å styrke leietakerens vern mot usaklige eller urimelige oppsigelser.
Oppsigelsessaker etter husleieloven er fritatt for behandling i forliksrådet. De skal med andre ord påstevnes direkte til herreds- eller byretten. Det skal heller ikke betales rettsgebyr i disse sakene.
Når en oppsigelsessak behandles av retten skal oppsigelsen settes til side dersom dommeren finner at den enten vil virke urimelig eller ikke er saklig begrunnet, jfr. §§ 9-5 og 9-8. Det er verdt å merke seg at disse vilkårene er alternative. Det vil si at en saklig begrunnet oppsigelse kan settes til side dersom den vil virke urimelig, og en rimelig oppsigelse kan settes til side dersom den ikke er saklig begrunnet. Hvorvidt en oppsigelse virker rimelig eller er saklig begrunnet vil bero på en bred skjønnsmessig vurdering. En saklig begrunnelse vil typisk være at utleier eller noen i hans familie trenger boligen, eller at boligen skal igjennom en omfattende rehabilitering slik at den blir ubeboelig i en lengre periode,
jfr. § 9-5. Ved rimelighetsvurderingen vil det bli foretatt en konkret interesseavveing hvor utleierenes behov for å få fristilt boligen veies opp mot leietakerens behov for å forsette å bo i leiligheten. Disse reglene er i det vesentlig en videreføring av reglene i loven av 1939. Det betyr at rettspraksis vedrørende oppsigelsessaker etter loven av 1939 vil være relevant som rettskilde også etter at den nye loven har trådt i kraft.
4.4. Oppsigelse fra leietakeren
Hvis det er oppsigelsesadgang etter leieavtalen kan leietaker si opp kontrakten med avtalt frist, eller husleielovens frister dersom fristens lengde ikke er avtalt. En oppsigelse fra leietaker kan ikke angripes av utleier. Det er heller ingen formkrav til en oppsigelse fra leietaker, jfr. § 9-4. Av bevismessig hensyn er det likevel å anbefale at oppsigelsen gjøres skriftlig, og at den sendes rekommandert eller at man skaffer seg kvittering fra utleier for at oppsigelsen er mottatt.
Artikkelen kan gjengis mot kildehenvisning. Det gjøres oppmerksom på at artikkelen tar for seg rettslige forhold på utgivelsestidspunktet og at rettstilstanden kan ha endret seg etter utgivelsen. Om endringer i rettstilstanden har funnet sted kan kontrolleres ved henvendelse direkte til forfatteren.
|
|
|
|
Noen kjøpere har fått slemme overraskelser fordi salgsagenten ikke fortalte om alIe ekstrautgiftene som kan forekomme. Ekstrautgiftene avhenger av hvilken type eiendom du kjøper, hvordan du kjøper den og fra hvem. Hvis du kjøper et gammelt småbruk burde du vite at ombyggingsutgiftene kan bli høyere enn kjøpesummen
|
|
Les mer...
|
Mortgage Calculator
| How much can I borrow? Do a quick check. |
|
|
Loan Calculator
|
How much will it cost? Do a quick check. |
|
|
|
OpplysningProperty.finnspania.info er en markedsplass for bolig I spania. Boliger for salg og utleie presenteres med tekst og bilde. Den som søker bolig settes i direkte kontakt med tilbyder av bolig.
Har du bolig for salg leie??? Sett den inn nå.
Lyst å se hvordan det fungerer først ?
Logg inn med: demo - demo
Både private og profesjonelle kan profilere sine boliger på Property.finnspania.info
Våre tjenester for eiendomsmeglere og promotører har Ingen begrensinger i antall objekter, avansert statistikk, Registrer deg og begynn med en gang 3 € pr prosjekt pr mnd eller kontakt oss for Samarbeid/ pristilbud
Våre tjenester for private som ønsker å leie ut eller selge sin bolig er Gratis . Kun ett objekt pr bruker. Inklusive statistikk og egen presentasjon av boligen
Registrer deg og begynn med en gang
|
