La oss starte denne Kort-Informasjonen med å forklare tre saker:

Vi behandler ikke her utleie som ble avtalt før 1 januar 1995. For slike leie-avtaler gjelder tidligere lover.
I tillegg til de nasjonale lover om utleie (Ley de Arrendamientos Urbanos, nummer 29 av 1994) finnes det nå lover om utleie i endel av de autonome regioner.
Vi kan i denne Kort-Informasjon bare gi de viktigste punkter for en utenlandsk eier eller leie

Loven skiller mellom leie av bolig og andre former for leie. En bolig er vanligvis din faste bolig. Andre former for leie kan være leie av en garasje, forretningseiendom, eller det kan være det som kalles for 'turist leie' for kortere perioder. Men om en bolig har en garasje, kommer også garasjen når du leier hele eiendommen, under begrepet 'bolig'.

Reglene for leie av bolig ble endret med den lov som trådte i kraft fra 1 januar 1995. Den nye loven fastla et sett med overgangsbestemmelser for boliger som alt var leiet ut under tidligere lovgivning, og nye regler for fremtidig leie.

For en eier, er det viktig å vite at en leiekontrakt for en bolig som er ment å skulle vare bare 1 år, kan forlenges for inntil 5 år. Denne forlengelse gjelder ikke turist-utleie, hvor leie-tiden fastlegges i dager eller uker, hvor leieren selv ikke bringer med seg noen møbler eller utstyr og hvor han beholder sin faste bolig et annet sted.

Den eneste form for bolig unntatt fra denne lov er det som kalles 'luksus-boliger' på mer enn 300 m2 med en årlig husleie på mer enn 30.000 Euro. Ved utleie av en slik bolig er bestemmelsene i leie-kontrakten avgjørende, og bare om ikke noen kontrakt foreligger, vil bestemmelsene i loven bli anvendt.

FORLENGELSEN FOR 5 ÅR

Om en kortere leie-periode for en bolig har blitt avtalt i en kontrakt, men leier ønsker å forlenge denne periode, kan han gjøre dette ved å forbli i boligen. Om han ønsker å flytte ut ved utleietidens utløp, bør han underrette eier skriftlig 30 dager før utløpet om dette. De 5 år løper fra den dag leier rykket inn i boligen.

Eier kan avvise en automatisk forlengelse av en leie-avtale, om han selv trenger boligen for fast bosetning, og om dette er klart sagt fra om i kontrakten. Dette gjelder imidlertid bare eier selv, ikke hans familie, unntatt om den lever sammen med ham.

Etter de 5 år må eier gi skriftlig beskjed til leier at kontrakten blir oppsagt. Om ikke, har leier rett til å bli boende for ytterligere ett år og slik videre for inntil 3 videre år.

Om leier ønsker å flytte før utleie-perioden avtalt i kontrakten er utløpt, må han gi melding om dette til eier og betale del av leien for resten av tiden, om dette er avtalt i kontrakten. Om leier bare flytter ut og stopper leie-betalingene, kan eier ta ham for retten.

I tilfelle av en forlengelse av utleien, kan leien justeres i overenstemmelse med pris-indeksen som regjeringen offentliggjør hvert år. Eier kan bare forlange en husleieforhøyelse etter at han har gitt skriftlig varsel til leier om dette.

Du bør også være oppmerksom på at om du ønsker å selge boligen mens du har den utleiet, har leier en 'derecho de tanteo', dvs. første rett til å kjøpe boligen til de samme betingelser som du tilbyr den til andre.

LEIE-KONTRAKTEN
Som du forstår fra hva vi har skrevet hittil, er det nødvendig å lage en god kontrakt for leie/utleie av en bolig, selv om loven også tillater muntlige avtaler. At en avtale om leie av bolig eksisterer, bevises ved at leier bor i boligen, og ved kvittering for betaling av leien.

Vær oppmerksom på at enhver bestemmelse i en kontrakt som går mot loven, er automatisk ugyldig. Så det nytter ikke for en eier å skrive inn at leier gir avkall på sine rettigheter til en automatisk forlengelse.

FIPE har kontrakter som er korrekte både for leier og utleier, for fast bolig og for turistutleie. Du kan bruke disse modeller, eller be en advokat hjelpe deg. Slik en leie-avtale behøver ikke å underskrives foran en notar, bare om du ønsker at den registreres i eiendomsregistret. I noen regioner har de spesielle registre for utleieavtaler for boliger.

Leien kan fritt avtales mellom partene. Det er normalt at det betales et depositum. For en bolig bestemmer loven at dette depositum skal tilsvare en måneds leie. I noen regioner må eier gi dette depositum til et spesielt kontor i administrasjonen, sammen med kontrakten. Leien må betales innen de 7 første dager av hver måned på forskudd.

'TURIST-UTLEIE'

En turist-utleie er naturligvis ikke det samme som utleie av en fast bolig, og kommer ikke under de lovbestemmelser vi har behandlet ovenfor. Istedet har flere av de autonome regioner besluttet spesielle lover for turist-utleie. Vi anbefaler deg å finne ut om det finnes en slik lov i den del av Spania hvor du har en bolig du vil leie ut, eller der hvor du ønsker å leie. I det følgende behandler vi loven om turist-utleie i Valencia-regionen, nummer 30 fra 1993, som et eksempel.

Etter denne lov må alle som ønsker å leie ut for turistformål, registrere seg hos Generaldirektoratet for Turisme i Valencia, eller i et av direktoratets provins-kontorer. Loven inneholder bestemte kvalitetsnormer for turist-boligen, som myndighetene vil inspisere.

Også utleie-agenturene må registrere seg og eiendommene de tilbyr. En eier som har mer enn 5 utleie-enheter, blir betraktet som en agent og må også registrere seg.

Om en individuell eier leier ut sin leilighet eller hus gjennom et agentur, hviler plikten til å registrere turist-boligen på agenten, ikke på eieren.

SKATT VED UTLEIE
Om du ønsker å registrere en kontrakt for utleie av fast bolig, må du først betale 'Impuesto de Transmisiónes Patrimoniales' (ITP) til skattekontoret for den regionale regjering, basert på den totale leie for hele utleie-tiden. For en leilighet som leies ut til 300 Euro per måned, blir skatten bare 15 Euro totalt.

Men i tillegg til ITP må eier også inkludere leie-inntekten i sin årlige selvangivelse og er forpliktet til regelmessig å betale skatt på disse inntekter.

{mos_sb_discuss:3}