Ønsker du å bygge ditt drømmehus i Spania? God idé, mange av oss har allerede gjort det, og er veldig fornøyd med hvor vi bor. Men noen av oss har også hatt negative erfaringer i prosessen, og ønsker å dele våre erfaringer med nye kjøpere.

Anbefalt Byggefirma : link

Tomter vi har for salg

Nytt prosjekt i Alfaz del Pi trykk her for mer info

Noen byggmestere tilbyr deg en dobbel kontrakt: du kjøper en tomt av ham og avtaler i samme dokument at han skal bygge huset på tomten. Dette er ikke alltid rettferdig. I de fleste av tilfellene er det bedre for kjøperen å reservere muligheten av å oppnå pristilbud fra flere entreprenører.

Videre tilbyr ofte byggmestere i kontrakten at kjøperen kun skal oppnå skjøte på eiendommen når alle pengene er innbetalt, dvs. både for tomten og byggverket. Dette kan bli farlig, fordi du ville ikke ha en god legal beskyttelse for pengene du har utbetalt hvis byggmesteren går konkurs i løpet av byggeperioden.

Vi anbefaler: Ikke aksepter, bortsett i spesielle tilfeller, doble kontrakter. Insistér på separate kontrakter, hvor du får skjøte på tomten i det øyeblikket du betaler for den, på notarens kontor. Når du har skjøte på tomten, kan du lage en byggekontrakt med bygg-mesteren du måtte ønske, og du vil være eieren av hvilket som helst fast objekt på tomten i det tilfelle at bvggmesteren ikke kan fullføre. Dette vil gjøre det mulig å ansette en annen byggmester for å fullføre arbeidet, om dette trengs.

I tillegg, hvis tomten eies av byggmesteren, vil han i noen tilfelle bruke dette faktum for å presse deg for ekstra utbetalinger for byggverket når dette er ferdig, og ikke gi deg skjøte (eller "certificado de fin de obra") inntil du har betalt.

Å finne en arkitekt og en byggmester

Å finne en god arkitekt (og det trenger ikke å være den du spurte om å utføre "anteproyecto" hvis du ikke er fornøyd med han) er like viktig som å finne en god byggmester. Du kan finne navnene på arkitekter og byggmestre i de gule sidene, men vi vil nevne noen andre måter å gjøre det på:

• Gå på den lokale baren og spør om noen kjenner til en god og tillitsverdig byggmester i området. Glem anbefalinger som blir gitt av personer du tror er "kommisjons-jegere" og også de med negative antydninger som forsinkelser på noen uker.

• Kjør rundt i området og stopp ved hus som virker som solide og pene bygg. Hvis du gir eieren et kompliment om huset, vil han føle seg mer stolt enn støtt, og han vil fortelle deg om hans erfaringer, utbetalinger, og navnet og adressen på arkitekten og byggmesteren.

• Når du har en liste over byggmestere, og de endelige arkitektplanene klare, gir du dem til byggmestrene og ber om et "presupuesto", et pristilbud, basert på plantegningene og de nevnte byggekvalitetene. Når du har fått de forskjellige tilbudene, kan du sammenligne. Men du bør ikke automatisk velge det billigste tilbudet. Det er viktig å ta hensyn til kvalitet, god arbeidskraft, og
rykte på å bli ferdig i tide.

• Noen byggmestere har sin egen arkitekt, og noen arkitekter vil anbefale "sine" byggmestere. Dette er ikke alltid en god kombinasjon, siden arkitektens oppgave blir å passe på, i dine vegne, at byggmesteren arbeider i henhold til planene og spesifíkasjonene.

Hva med mellommennene?

Hvis din totale investering i tomt og hus overgår 120.000 Euros, er det verdt å ta tiden til bruk for å sikre investeringen. Noen byggmestere og arkitekter snakker flere språk, i tillegg til at det er tolker som kan være behjelpelige overalt. Noen mellommenn, uten andre kvalifikasjoner enn å virke "grei og kunnskapsrik" vil være glad for å kontrahere et prosjekt for deg, men vil så lage en egen avtale med de egentlige byggefirmaer. Dette vil kunne koste deg mye penger, eller du vil ende opp med å få et hus av lav kvalitet fordi mellommannen presset byggmesteren for mye på prisene, for å øke sin egen inntjening.

Hva om en salgsorganisasjon i hjemlandet ditt tilbyr deg en kontrakt for bygging av huset ditt gjennom sin egen, lokale byggmester i Spania?
Hvis salgsorganisasjonen har drevet med dette lenge, med mange fornøyde kunder, med gode entreprenører i Spania, og med noen i området som kontrollerer bygget, kan dette være den beste kombinasjonen.

Uansett, ikke underskriv noen dokumenter eller fullmakter uten å kjenne til det eksakte innholdet av disse. Noen fullmakter som presenteres kundene rutinemessig av entre-prenørene, er så omfattende (poderes generales) at byggmesteren kan gjøre omtrent det han vil i ditt navn.

Et annet poeng: hvis det eksisterer kontruksjonsmessige defekter, kan mellommannen du brukte være borte, eller bare si: "hør her, jeg bare kontraherte for deg, gå og snakk med byggmesteren!" Så vil kanskje byggmesteren svare: "Jeg har ikke bygd noe hus for deg!"

Byggeplaner, arkitekt og aparejador

Når du har tomten og arkitekten, må du diskutere planene med han til minste detalj. Du bør også vite at i dag kan en hvilken som helst arkitekt fra et annet EU land starte sitt eget kontor i Spania, i tillegg er det fra 1992, ingen påbudte minstetakst for arkitektarbeid i Spania. men arkitekter er dyrere en i norge, prisen ligger ofte på 10-14% av byggekostnadene.

Så forvent at han diskuterer alle detaljer med deg, som:

* beliggenheten av huset på tomten (han bør besøke stedet med deg og peke ut byggets beliggenhet),

* hva vil være det eksakte nivået (og utsikten) fra stuen eller terrassen,

* hvordan beskytte huset mot sol-varmen om sommeren, og oppnå mest mulig sol inn i huset om vinteren,

* hvordan beskytte åpne terrasser mot vind,

* hvor mye rom du og din familie vil trenge, ikke bare i dag, men i årene som kommer,

* unngå bratte og smale trapper hvis du er syk eller eldre,

* finne måter å beskytte grunnmuren og veggene mot regnvannsavløpet på den spesifikke tomten,

* ta i betraktning beskyttelse mot eksisterende eller framtidige lydkilder (veier, offentlige bassenger, bar),

* hvordan kostbare ekstra fundamenter eller bærevegger kan unngås.

* muligheten for å bruke solpaneler, takrenner, og resirkulasjon av gråvann.

* hvordan bygge en peis som er dekorativ, men som også fungerer riktig,

* hvordan luftstrømmen vil være i huset såvel som sommer som vinter,

* om det er nødvendig å ha en ekstra vanntank på eller under taket,

* og bli sikker på å ha nok lagerplass og hyller.

Ikke glem at det største problemet i de fleste spanske hus er isoleringen. Du må isolere huset ditt mot fuktighet: rundt grunnmuren, spesielt der hvor det naturlige vannavløpet går, mot vann som blir sugd opp av grunnmuren eller ligger klemt mellom grunnmuren og gulvet, gjennom taket eller rundt vinduer og dører. Terrasser må føre vannet vekk fra huset, ikke inn i det. Ha nok tak overheng slik at vinduer og dører er beskyttet. Se spesielt etter god isolasjon bygget under takterrasser eller trapper bygget inn i utvendige vegger.

Du må også isolere mot ekstrem varme om sommeren, og mot kulde om vinteren. Gjennom vinteren vil du være lykkelig over å ha doble utvendige vegger, med ekstra isolasjon mellom dem, og samme type isolasjon i gulv; utvendige dører med riktig type isolerende ramme og dørblad, såvel som termopan vinduer i solide vindusrammer.

Byggebeskrivelsen

Byggebeskrivelsen (memoria de calidades) må være en integrert del av arkitektplanen, planen og beskrivelsen må være vedlagt og inngå i kontrakten med byggmesteren.

Med sikte på at det skal være mulig for deg å diskutere materialene som skal bli brukt i huset med både arkitekten og byggmesteren, har vi oversatt byggebeskrivelser fra spansk til andre språk, som du kan be om å få som medlem av Stiftelsen.

Byggekontrakten

Du har tomten, planene, arkitekten og byggmesteren. Nå kommer det viktige dokumentet som kalles byggekontrakten. Altfor ofte undertegner utlendinger en skrøpelig kontrakt som setter dem i en umulig situasjon hvor byggmesteren har alle rettigheter og kunden sitter igjen uten noe han skulle ha sagt. Dette er et så viktig dokument at du bør ha en advokat til å sette den opp eller utføre endringer på den foreslåtte kontrakten fra byggmesteren, for å beskytte dine interesser.

Først og fremst, må både navnet og adressen på byggmesteren (ikke bare mellommannen) være på kontrakten, sammen hans NIF-nummer og underskrift. Hvis byggmesteren er et selskap, må det nevnes hvor og når dette ble registrert, CIF-nummeret og fullmakten gitt av selskapet til personen som underskriver på deres vegne.

Det må deretter erklæres at byggverket skal utføres på grunnlag av planene til arkitekten den og den, planene og "memoria" på byggekvalitetene må underskrives og inngå i kontrakten. Det må understrekes hva som inngår i totalsummen.

Byggmesteren må oppgi en dato for ferdigstillelse. Ikke press han for hardt på dette området, for å utføre et bra arbeide, trenger han tid. Men ofte er det hendig å indikere en dato for påbegynnelse og en for ferdigstillelse av bygget. Om ikke byggmesteren blir ferdig i tide, bør det avtales dagbøter, i samsvar med det det ville koste deg for innlosjering et annet sted.

Få også klarhet i hvem som skal søke etter byggetillatelse og andre nødvendige tillatelser, og nevn at tillatelsen, Boletín de Instalaciones Eléctricas (attesten fra elektrikeren på at installasjonene har blitt riktig utført) og attesten fra arkitekten på ferdig utført arbeid iht. planene, alle skal overleveres deg ved siste innbetaling.

Det er normalt å betale en viss prosent av den totale byggekostnaden på forhånd, så byggmesteren kan kjøpe materialer. Men dette bør aldri overskride 30% (husk at byggmesteren sikkert vil ha en kreditt hos leverandørene og betaler lønninger i slutten av måneden, så han vil sannsynligvis ikke ha noen kostnader den første måneden ). Resten av innbetalingen bør ikke fastsettes til visse datoer. men til avslutningen av de forskjellige fasene på bygget, som ferdigstøpning av grunnmuren, tak, utvendig fasade og overrekkelse av nøkler.

Pengene for hver fase bør betales mot en attest fra arkitekten! Enten må du ha pengene klar for utbetaling på en spansk bankkonto, eller så må du kalkulere nok tid for overføringer fra utlandet (det kan fortsatt ta lang tid). Byggmesteren bør ha rett til å ta renter på sene innbetalinger.

Her er det mange som gjør feil og betaler ut for seint og byggmesteren har stoppet byggingen og har mistet tilit til deg.

En annen konsekvens er at en ukes forsinkelse her forplanter seg til ferdigestilelsen av prosjektet og har forsinket det med 3 til 4 uker.

Vi anbefaler å holde igjen 5-10% av den totale byggekostnaden for noen måneder etter ferdigstillelsen, som en sikkerhet for reparasjoner på evt. defekter du måtte finne. Når du får nøklene som betyr å ta over huset, bor du ikke underskrive noen dokument hvor du annulerer retten til å få reparert evt. defekter du måtte finne.

"Presupuesto" fra byggmesteren vil ha en moms på 7% lagt til. Dette bør nevnes spesielt, ellers kan du med loven i handa hevde at den var inkludert i totalsummen. Momsen bør bli lagt til hver innbetaling til byggmesteren, og han skal i tur overføre det til ligningskontoret. Honorarene til arkitekten og aparejador (den tekninske ingeniør) er separat fra byggmesterens pris. Vær oppmerksom på at om du har et basseng og en garasje som inngår i kontrakten på byggingen av boligen, betaler du kun 7% MVA, men hvis du bestemmer deg for å utføre dette på et senere tidspunkt er momsen på 16%.

Hva vil det koste?

Det er avhengig av hvilken del av Spania du bygger i, og hvilken kvalitet du går for, om terrenget er vanskelig, om du har mellommenn inne i bildet og om du er en god forhandler. Men alt fra 900 til 2500 € pr meter 2