Når du kjøper en bolig i Spania, blir du i de fleste tilfelle også medlem av et eierfellesskap. Vi forteller deg hva et eierfellesskap er og hvordan det fungerer.

Når du kjøper en privat eiendom i Spania, kjøper du ofte samtidig endel felles elementer i leilighetsblokken eller på urbanisasjonen hvor din private bolig befinner seg. Du blir medlem av et eierfellesskap, en Comunidad de Propietarios

VEDTEKTER

Eierfellesskapene kan ha et sett med vedtekter eller ikke. Om det ikke finnes noen vedtekter, må fellesskapet arbeide i overenstemmelse med lovens bestemmelser. Vedtektene kan utvide lovbestemmelsene, men aldri gå mot dem. For å vedta vedtekter eller endre bestående, trenges det enstemmighet blant alle eiere.

For å regulere samlivet i et fellesskap kan man ha indre regler. De kan vedtas eller endres med alminnelig flertall på en generalforsamling i eierfellesskapet.

Hver eiendom som former del av fellesskapet har sin andel (cuota) i det, vanligvis fastlagt i 'División Horizontal'. De årlige avgifter til fellesskapet betales i henhold til denne andel.

STYRE

Det høyeste beslutnings-organ i eierfellesskapet er generalforsamlingen. Du kan ha to slags slike møter: den ordinære som må holdes hvert år og den ekstraordinære som kan innkalles til enhver tid.
Generalforsamlingen velger en president, sekretær, kasserer og administrator. Administrator kan også være sekretær, mens presidenten også kan være administrator. Presidenten har vide fullmakter og representerer eierfellesskapet mellom generalforsamlingene. Han må være en av eierne, mens administratoren ikke behøver å være eier.

Det kan i vedtektene bestemmes at det skal velges et styre (junta) som tar kollektive beslutninger. Men man må ikke overse de vide fullmakter loven gir presidenten.

AVSTEMNINGER

På generalforsamlinger blir beslutningene tatt ved stemmer i henhold til den prosent andel som hver eiendom har. Man skiller mellom første og annen innkalling. I den første innkalling for en generalforsamling må det være tilstede et flertall av eierne og andelene for å ta beslutninger. Om ikke et slikt flertall er tilstede, går man over til annen innkallelse en halv time seinere, der beslutningene kan tas med alminnelig flertall av personer og andeler tilstede. I noen saker er det nødvendig med et kvalifisert flertall.

Generalforsamlingene må innkalles med minst 6 dagers varsel, i overenstemmelse med loven. Noen eierfellesskap har i sine vedtekter en lenger innkallelsestid, eller har tatt beslutning om dette på en generalforsamling. Om ingen annen beslutning har blitt tatt, og eieren ikke har angitt en annen adresse i Spania for innkallelser, bestemmer loven at brev med innkallelse kan sendes til eiendommen som er del av fellesskapet.

Alle beslutninger på møtet må skrives ned i referatet, og en informasjon om beslutninger sendes til alle medlemmer. De som ikke deltar i møtet har 30 dager til å protestere mot hva de mener er en illegal beslutning eller beslutning som går mot deres økonomiske interesser.

AVGIFT TIL FELLESSKAPET

Den ordinære generalforsamling behandler regnskap og budsjett for eierfellesskapet. Etter at budsjettet er vedtatt sender fellesskapet, vanligvis administratoren, regningen til de enkelte eiere i overenstemmelse med deres andeler. En må betale på forskudd, oftest for hele året, eller for del av det.

Når en eiendom som er del av et eierfellesskap selges, hefter eiendommen for ubetalte avgifter for inneværende og foregående år, men ikke lenger tilbake. Den nye versjon av loven foreskriver at fellesskapet må utstede en attest om hvorvidt det finnes gjeld til fellesskapet før en ny escritura for eiendommen kan utstedes.

Om du er del av et legalt eierfellesskap, er du forpliktet til å betale avgiften til det. Fellesskapet har denne rett bekreftet av loven. En inntegning på eiendommen i eiendomsregistret kan besluttes ved en hurtig avgjørelse i retten, og seinere kan eiendommen selges på offentlig auksjon om ikke gjelden betales.

REGISTRERING OG BØKER

Den viktigste registrering av et eierfellesskap er den i eiendomsregistret, hvor den vanligvis nevnes i 'división horizontal'. Man kan bare registrere et eierfellesskap om det finnes felles elementer som tilhører alle eiere i fellesskap.

I tillegg til bøkene for regnskap, må fellesskapet ha en møteprotokoll (libro de actas). Du kan kjøpe en slik bok i de større bokhandler, og få sidene stemplet i eiendomsregistret. Alle protokoller fra generalforsamlinger må settes inn i denne bok, slik at medlemmer kan bruke sin rett til å lese og be om kopier av disse, fra sekretær eller administrator.

Vi anbefaler alle utenlandske medlemmer av eierfellesskap i Spania å bli bedre kjent med lovene for fellesskapene og hvordan de fungerer, og ikke prøve å bruke skikker fra sitt eget land på driften av et eierfellesskap.