|
Dom i høyesterett oppløsning av et boligsameie i Spania. |
|
|
|
Eiendom -
Kjøpe bolig i Spania
|
|
I 2003 kjøpte C en bolig i Spania sammen med sin samboer A. A døde 15. januar 2004.
Ved stevning 21. juni 2005 til Oslo tingrett fremsatte C krav overfor A dødsbo om oppløsning av sameiet, jf. sameieloven § 15. Saken er anlagt ved dødsboets hjemting etter tvistemålsloven § 30. I tilsvaret ble det prinsipalt nedlagt påstand om avvisning fordi Oslo tingrett manglet stedlig kompetanse. Ved prosesskrift 29. september 2005 utvidet saksøker påstanden med et nytt punkt der det kreves utløsning av dødsboet i henhold til en avtale av 14. august 1997 mellom C og A.
(1) Saken gjelder spørsmål om avvisning på grunn av manglende verneting, jf. Luganokonvensjonen artikkel 16 nr. 1 bokstav a. Etter bestemmelsen er domstolene i den stat hvor en eiendom ligger, enekompetente blant annet « i saker om tinglige rettigheter i fast eiendom ».
(2) I 2003 kjøpte C en bolig i Spania sammen med sin samboer A. A døde 15. januar 2004.
(3) Ved stevning 21. juni 2005 til Oslo tingrett fremsatte C krav overfor A dødsbo om oppløsning av sameiet, jf. sameieloven § 15. Saken er anlagt ved dødsboets hjemting etter tvistemålsloven § 30. I tilsvaret ble det prinsipalt nedlagt påstand om avvisning fordi Oslo tingrett manglet stedlig kompetanse. Ved prosesskrift 29. september 2005 utvidet saksøker påstanden med et nytt punkt der det kreves utløsning av dødsboet i henhold til en avtale av 14. august 1997 mellom C og A.
(4) Oslo tingrett avsa kjennelse 14. oktober 2005 med slik slutning:
| « Søksmålet avvises ikke. |
| Saksomkostningsspørsmålet utsettes til hovedsaken. » |
(5) Etter kjæremål fra dødsboet avsa Borgarting lagmannsrett kjennelse 23. januar 2006 med slik slutning:
| « 1. |
Sak 05-090051TVI-OTIR/02 for Oslo tingrett fremmes. |
| 2. |
Saksomkostninger tilkjennes ikke for tingretten. |
| 3. |
I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A dødsbo til C 10 000 - titusen - kroner innen 2 - to uker fra forkynnelsen av denne kjennelse, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer. » |
(6) As dødsbo har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg, og har i korte trekk gjort gjeldende:
(7) Lagmannsretten har tolket Luganokonvensjonen artikkel 16 nr. 1 bokstav a uriktig. Bestemmelsen omfatter både begrensede og ubegrensede rettigheter i den grad de er tinglige. Oppløsning av sameie og utløsning av en sameier er slike tinglige rettigheter.
(8) Lagmannsretten har feilaktig lagt til grunn at det ikke var nødvendig å ta stilling til hvorvidt oppløsning av et sameie er en tinglig rettighet, fordi C har gjort gjeldende at hun har en avtalebasert rett til utløsning. De to kravene er alternative. En utløsning i et sameie med to eiere vil i realiteten innebære en oppløsning. Den rett C pretenderer å ha, ville også vært omfattet av lov om løysingsrettar, jf. § 1 og § 11. Slike rettigheter er tinglige.
(9) Lagmannsretten har også feilaktig lagt til grunn at en avtalt utløsningsrett ikke er tinglig fordi den bare har virkning overfor arvingene. En slik rett vil da heller ikke utelukkende kunne gjøres gjeldende overfor arvingene. Både oppløsningsrett og utløsningsrett vil være avhengig av at det ikke eksisterer kolliderende rettigheter med bedre prioritet.
(10) Det er ikke betryggende at spørsmål knyttet til eiendommen ikke blir behandlet der eiendommen faktisk ligger. Det er dårlig prosessøkonomi å behandle deler av tvisten i Norge, mens tvisten for øvrig vil måtte behandles i Spania.
(11) Det er nedlagt slik påstand:
| 2. |
Den kjærende part tilkjennes sakens omkostninger for alle tre instanser med tillegg av lovens til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente fra 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen til betaling skjer. » |
(12) C har tatt til motmæle, og har i korte trekk gjort gjeldende:
(13) Kravet er ikke tinglig, idet kravet har overveiende personlig karakter. Saken har sin primære tilknytning til Norge.
(14) Tvisten vedrørende boligen inngår i et større økonomisk skifteoppgjør mellom partene. Lagmannsrettens konklusjon om at saken ut i fra en helhetsvurdering synes å ha størst tilknytning til Norge, er korrekt, og bekrefter at konvensjonen er korrekt tolket.
(15) Avtalekravet mister ikke sin obligasjonsrettslige karakter ved at boet trer inn i avdødes posisjon.
(16) Lagmannsretten fant at det ikke forelå noe rent krav om oppløsning i medhold av sameieloven. Kjennelsen er således forankret i et avtalerettslig rettsgrunnlag, som i tilstrekkelig grad er vurdert i forhold til Luganokonvensjonens bestemmelser. Det er korrekt når lagmannsretten fremhever at det følger av praksis fra EF-domstolen at artikkel 16 generelt tolkes restriktivt.
(17) Spanske domstoler har verken interesse i eller kompetanse til å angripe en rettsavgjørelse i denne saken, jf. Luganokonvensjonen artikkel 26 og 29.
(18) Det er nedlagt slik påstand:
| « 1. |
Lagmannsrettens kjennelse stadfestes. |
| 2. |
Kjærende part dømmes til å betale sakens omkostninger for Høyesterett kr 12.000, med tillegg av forsinkelsesrente fra 14 dager fra forkynnelse av kjennelsen til betaling skjer. » |
(19) Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at det gjelder et videre kjæremål hvor utvalgets kompetanse er begrenset til å prøve lagmannsrettens saksbehandling og generelle lovtolking, jf. tvistemålsloven § 404.
(20) Lagmannsretten uttaler i sin kjennelse at uttrykket tinglige rettigheter i Luganokonvensjonen artikkel 16 nr. 1 bokstav a skal tolkes autonomt, det vil si uavhengig av hva som er lagt til grunn i den enkelte konvensjonsstat. Ved avgjørelsen har lagmannsretten søkt veiledning i sentral praksis fra EF-domstolen. Det er vist til dom av 10. januar 1990 i sak Reichert m.fl. mot Dresdner Bank (sak C-115/88 ), dom av 17. mai 1994 i sak Webb mot Webb (sak C-294/92 ) og dom av 5. april 2001 i sak Gaillard mot Chekili (sak C-518/99 ).
(21) Utvalget bemerker at EF-domstolens avgjørelser er en viktig rettskilde ved anvendelsen av konvensjonens bestemmelser, jf. Rt-2004-981 avsnitt 22. Lagmannsretten tar således riktig utgangspunkt i denne praksis.
(22) Ved den nærmere vurdering av saken peker lagmannsretten på at det ikke forligger noe egentlig tilsvar, og at retten er henvist til å bygge på det som foreligger:
| « Retten har ut fra dette forstått tvisten slik at den ikke gjelder eiendomsretten til den aktuelle eiendom; partene synes å være enige om at eiendommen er i sameie med en ideell halvpart på hver. Videre synes partene å være enige om at det ikke er aktuelt at eiendommen forblir i sameie mellom dem. C har tilbudt å overta boets ideelle andel til takst foretatt av en megler i Spania. Forhandlingene mellom partene førte imidlertid ikke frem, og C reiste sak med krav om oppløsning av sameiet i medhold av sameieloven. Boet har bestridt at sameiet reguleres av norsk sameielov. |
| Lagmannsretten finner det tvilsomt om et rent krav om oppløsning av et sameie er en sak om « tinglige rettigheter i fast eiendom » i konvensjonens forstand. Lagmannsretten anser det imidlertid ikke nødvendig å ta særskilt stilling til dette spørsmålet. I nærværende sak foreligger det ikke noe rent krav om oppløsning i medhold av sameieloven. C har nemlig, slik det er redegjort for ovenfor, også nedlagt påstand om at « Utløsning av dødsboet skal skje i henhold til avtale mellom C og A av 14/8-1997 ». Denne avtale gir bl.a., etter sin ordlyd, gjenlevende en rett til å « løse ut arvingene med NOK 450.000,- + 4% rente fra 1/1-98 ». C anfører altså å ha en avtalemessig utløsningsrett, og hun krever dom for at utløsning av dødsboet skal skje i henhold til denne avtalen. Hun må også forstås slik at hun i hvert fall tar forbehold om å gjøre gjeldende utløsningsretten til den pris som er fastsatt i avtalen. Boet har bestridt at avtalen får anvendelse på sameiet. » |
(23) Lagmannsretten tar så stilling til kravet om utløsning i henhold til avtalen fra 1997 og konkluderer med at dette kravet ikke gjelder tinglige rettigheter i fast eiendom og derfor ikke faller inn under konvensjonens artikkel 16 nr. 1 bokstav a. Som begrunnelse er vist til at avtalen bare kan gjøres gjeldende mot arvingene og har en overveiende personlig karakter, jf. nevnte dom i saken Gaillard mot Chekeli. Videre peker lagmannsretten på at de hensyn som ligger til grunn for konvensjonens artikkel 16 nr. 1, ikke gjør seg gjeldende i nevneverdig grad.
(24) Utvalget kan ikke se at lagmannsretten her har bygget på uriktig tolkning av konvensjonen. Som tidligere referert tar imidlertid lagmannsretten ikke stilling til spørsmålet om et krav om oppløsning av et sameie er en sak om « tinglige rettigheter » i fast eiendom. Bakgrunnen for dette er at det etter lagmannsrettens kjennelse ikke foreligger noe « rent krav » om oppløsning av sameie etter sameieloven. Den kjærende part gjør gjeldende at lagmannsretten skulle ha tatt stilling til spørsmålet om oppløsning, da det gjelder alternative krav.
(25) Ved vurderingen av hva saken gjelder, må det tas utgangspunkt i partenes påstander og anførsler. Cs påstand i stevningen lyder slik hva angår realiteten:
| « 1. |
Sameiet i Cs og A dødsbos bolig i ---, Balcon del Mediterraneo, Avda Escandinavia 48, Alicante, Spania, oppløses » |
(26) Grunnlaget for kravet er i stevningen angitt å være sameieloven § 15. Senere har C utvidet sin påstand med et nytt punkt:
| « 2: |
Utløsning av dødsboet skal skje i henhold til avtale mellom C og A av 14/8-1997 » |
(27) Selv om det ikke er helt klart, synes det i utgangspunktet nærliggende å forstå påstanden slik at det fremmes to alternative krav, dels et krav om oppløsning etter sameieloven, som i stevningen, og dels et krav om å utløse boets ideelle halvpart i eiendommen etter bestemmelsene i avtalen fra 1997. Kravet grunnet på avtalen må sannsynligvis forstås som det prinsipale krav.
(28) Om lagmannsretten har sett det slik at saken bare gjelder ett krav om oppløsning og utløsning av sameiet i henhold til avtalen fra 1997, eller om det i formuleringen om at det ikke foreligger et « rent krav » om oppløsning ligger at det kommer noe i tillegg til kravet om oppløsning, står for utvalget som uklart. Dersom det fremmes et krav om oppløsning etter sameieloven, kan det for dette kravets vedkommende ikke være avgjørende for vernetingsspørsmålet etter Luganokonvensjonen at det også fremmes et alternativt - prinsipalt - krav i henhold til avtale, som ikke omfattes av enekompetansen etter artikkel 16 nr. 1 bokstav a. I så fall må lagmannsretten også ta stilling til vernetingsspørsmålet for det krav som er fremsatt etter sameielovens regler.
(29) Utvalget finner etter dette at lagmannsrettens kjennelse må bli å oppheve på grunn av uklare kjennelsesgrunner. Dersom lagmannsretten finner at partenes påstander og anførsler ikke er tilstrekkelig klare med sikte på avgjørelsen, bør dette kunne avklares med prosessfullmektigene.
(30) Saksomkostningsavgjørelsen bør utsettes til den kjennelse som avgjør avvisningskravet, jf. tvistemålsloven § 179.
(31) Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
| 1. |
Lagmannsrettens kjennelse oppheves, og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten. |
| 2. |
Saksomkostningsspørsmålet utsettes til den kjennelse som avgjør avvisningsspørsmålet. |
Les Dommen her
|
|
|
|
